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相続登記が義務化!期限内に手続きをしないと10万円以下の過料となります!【2024年4月1日】

2024年4月から相続登記の義務化が始まりました。

「相続登記」とは、相続した不動産の名義変更する手続きのことで、被相続人(亡くなった方)から「不動産を相続する相続人の名義に変更する」必要があり、この手続きが義務化されることが決まりました。

いままでは任意の手続きでしたが、必ず行わなわなければなりませんので、手続きを簡略化ができるのかという点も含めて解説いたします。

    相続登記が義務化された理由

    question

    相続登記が義務化される理由は、所有者不明の土地が増加したことが大きな要因です。

    相続登記は相続人が任意で行う手続きでしたが、

    ・「手続きが面倒」

    ・「土地の評価額が低い」

    といった理由から相続登記を放置してしまうケースが以前から相次ぎ、被相続人が亡くなった後も相続登記の手続きを行わず、そのまま放置しているケースが散見されています。

    長い間不動産の名義変更を放置していると、

    ・土地の所有者を把握するのが難しくなり、土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分ができない

    ・周辺の土地の地価の下落や景観が悪化

    ・公共事業や都市開発が進まない

    など様々な問題に発展します。

    そのため、相続登記が義務化されることが決まり、相続登記を義務化はれ以上所有者不明の土地が増えないようにすることが目的です。

    所有者不明が土地が増えている理由

    所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。

    法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果(平成29年法務省調査)最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

    さらに、地籍調査における土地所有者等に関する調査(平成30年版土地白書114頁参照)では、不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%と、長期間登記されていない土地は、誰が正当な所有者なのかが分からいという土地や建物が多く存在しています。

    相続登記の義務化はいつ?

    calendar

    相続登記の義務化は、2024年4月1日から開始されま

    相続が発生したら相続登記(不動産の名義変更)を必ず行わなければなりませんが、以下のような事情から相続登記の手続きを放置していることが多くあります。

    ・日中は忙しくて市役所や法務局で手続きを行う時間がない

    ・相続登記は義務ではないため、手続きを放置している

    ・相続人全員の同意が求められるなど相続登記の手続きが難しく困っている

    ・相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するのか決まっていない

      このような理由で相続登記を放置してしまう方がいらっしゃいますが、相続登記をしていない土地を放置することにはデメリットがあります

      未登記の土地を所有・相続するデメリット

      risk

      デメリット①:相続登記がされていない土地は売却ができない

      所有者不明の土地を所有するデメリット1つ目は、「土地を売却できない」可能性があることです。

      所有者のわからない土地を購入したいひとはいないため、たとえ買いたいという人がいても取引中にトラブルが起きたら大変です。

      登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は不信感を抱き取引に応じてくれないケースが考えられます。

      土地や建物などの不動産の売却を検討しているのであれば、まずは相続登記の手続きを行うことが重要です。

      デメリット②:所有者不明の土地は有効活用が難しい

      所有者不明の土地を所有するデメリット2つ目は、「土地の有効活用が難しい」ことにあります。

      土地を取得したり利用したりするためには、所有者の同意が必要で、所有者を明らかにしなければならず、登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、

      ・所有者を見つけるのに時間がかかる

      ・所有者の同意を得るために手間がかかる

      上記の理由から、すぐに土地を活用することができない場合が多くあります。

      相続登記を放置した所有者不明の土地の多くは、登記簿の名義人が亡くなった故人のままとなり、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続すると法律で定められています。

      名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となり、もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も取得しなければなりません。

      長期間にわたって相続登記が放置されていた場合、相続人を十数人も調べなければならないケースもあり、相続人調査や戸籍収集には膨大な時間がかかります。

      そして、所有者不明の土地の実質的な所有者(名義人の相続人)を見つけた後、相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります。

      相続人が何十人いると、面識がない相続人がいるけーすもありますので、全員から同意をもらい相続登記を進めないといけません。

      デメリット③:正しく相続できない可能性

      所有者不明の土地を所有するデメリット3つ目は、「正しく相続できない」可能性があることです。

      長期に渡り相続登記を放置している場合、どのくらいが土地の持ち分なのかを不動産登記簿によって確認することができない可能性があります。

      被相続人の遺言書に不動産を譲る旨が記載されていたとしても、相続対象となる財産を正しく指定できないとして遺言の内容の一部が無効になってしまうことがあります。

      それどころか遺言全体が無効になってしまうケースもありますので、そもそも被相続人の勘違いで、持分を保有していない可能性もあります。

      2024年から相続登記の義務化が開始

      2024年4月から相続登記の義務化されます。相続登記をしていなかったという方は早めの相談をおすすめします

      相続登記義務化のポイント

      point

      今回の相続登記に関する改正のポイントは、

      ①相続登記(名義変更)には手続き完了の期限がある

      ②期限内に相続登記をしないと10万円以下の過料

      ③相続人申告登記制度が新設

      ④遺産分割後の名義変更登記も義務化

      ⑤義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

      ⑥法務局が死亡情報を登記できる

      となっています。何がどう変化するのか、ポイントを6つを解説します。

      ①相続登記が義務化

      相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び相続で不動産取得を知った日から、3年以内に不動産の相続登記(名義変更)をしなければなりません。

      相続登記は、遺言などの遺贈による所有権の取得者も同様に相続登記の手続きを行う必要があります。

      ②期限内に相続登記をしないと10万円以下の過料

      3年以内に相続登記をしないと罰金が科される可能性があります。

      期限を過ぎると「10万円以下の過料」が科されることもあり、相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記(名義変更)をしないと行政法規上の違反として10万円以下の罰則の対象となりますので早めに手続きをしましょう。

      ③相続人申告登記制度が新設

      今回の法改正では、”相続人申告登記制度”が新設されます。

      相続人申告登記制度とは、相続の申請しなけばならない人が「私が不動産の相続人です!」と法務局の登記官に対して申告をします。

      この制度は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に登記ができない事情がある場合に適応されます。

      被相続人が亡くなってから3年以内に協議が終わらない見通しであれば、相続登記の義務を履行したものとして認めてもらえますので、事前に申告をする必要があります。

      相続人申告登記を申請すると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。この時点では正式な相続登記ではありません。

      その後、相続人が確定したら、確定したその日から3年以内に正式な相続登記(名義変更)をする必要があります。

      相続人が単独で申請できて添付資料も簡易なものとなる見込みです。正式な相続登記より負担が軽くなるので、すぐに相続登記ができない事情がある場合は相続人申告制度を利用しましょう。

      ④遺産分割後の名義変更登記も義務化

      相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記(名義変更)をしなければなりません。

      しかし、事情があり相続の登記が期限に間に合わない場合には、相続人申告登記制度あるいは民法で定める法定相続人が法定相続分で一度登記する必要がありました。手間と費用のかからない、新設された相続人申告登記制度がおすすめです。

      どちらの手段にせよ、申請したとはいえ”仮”状態になりますので、申請内容と遺産分割後の内容が異なる事態の発生も考えられます。

      そのため、遺産分割協議等で遺産分割が確定した後、遺産分割で不動産を取得した相続人は、相続した不動産の名義変更(相続手続き)を行わなければなりません。

      この遺産分割後の名義変更も義務化となったのです。

      遺産分割後の名義変更も、遺産分割の日から3年以内に行わなければならないので注意してください。

      ⑤登記手続きの一部が簡略化・簡素化

      相続登記の義務化に伴い、名義変更手続きが簡略化されます。

      これまでは、相続人全員の協力がなければ名義変更手続きを行うことができませんでしたが、非協力的な相続者がいると名義変更を行うことができず、相続登記義を行うことが困難となります。

      これを踏まえ今回の法改正で、名義変更を簡略化し手続きをスムーズに行えるようになりました

      相続登記の簡略化について2つのケースを解説します。

      相続登記を簡略化・簡素化できるできるケース①

      被相続人(故人)が相続財産を遺贈する内容を残していた場合です。

      不動産の遺贈を受ける者は、法定相続人全員または遺言執行書の協力のもと名義変更手続きをしなければなりませんでしたが、協力が得られなければ手続きができませんので、遺贈を受ける者が単独で申請可能となりました。

      相続登記を簡略化・簡素化できるケース②

      法定相続分の相続登記後、遺産分割による名義変更登記の必要がある場合です。

      このケースも、他の法定相続人全員の協力があって初めて名義登録が可能でしたが、不動産の取得者単独で手続きができるようになりました。

      ⑥法務局が死亡情報を登記できる

      法務局は、「住民基本台帳ネットワークシステム」のデータをもとに、死亡情報を登記できるようになりました。

      登記簿上の所有者が死亡していると把握した場合、法務局(登記官)の判断で死亡情報を登記します。

      故人(被相続人)の死亡情報は登記されますが、相続登記が完了されたわけではありませんので、相続人が相続登記の手続きをを行う必要があります。

      過去に相続登記をしていない不動産も対象になる?

      不動産

      相続登記の義務化が開始となる2024年4月から相続登記を行えばよいわけではありません。

      これまで相続登記がなされていない「未登記の不動産も対象」に含まれますので、これまで相続登記を放置してきた相続人全員が手続きの対象です。

      ・相続登記をきちんと行っているか

      ・うっかりで未登記の不動産がないか

        まずはご自身やご家族で、相続登記をしていない土地を確認してもらいましょう。

        現在の登記について調べる手段は、2つあります。

        ・法務局で不動産登記の全部事項証明書を取得する

        ・登記情報を取得できるインターネットサービス(有料)

        相続登記が完了できているかを確認したい方、未登記不動産にお心当たりがある方、義務化前に洗い出しておくことをおすすめします。

        相続登記は誰に頼めばいいの?

        握手をするビジネスマン

        相続登記は相続人本人で行うこともできます。

        相続人本人で行う最大のメリットは、専門家に支払う報酬を節約し、最小限の費用で相続登記ができることです。

        しかし、戸籍謄本などの証書の取得や登記申請書、遺産分割協議書の作成から法務局への申請までを相続人一人で行うのは大変な作業になります。

        このほかにも、長年登記をしていない土地などを相続しようとした場合には数次相続といった手続きが発生するほか、相続関係が複雑だった場合は法定相続人の特定を行う作業が必要になり、自力で行うのは困難な場合があります。

        大切な財産である不動産の相続を迅速かつ確実に行うためにも、専門家に依頼することをおすすめします。

        以下に相続登記を依頼できる専門家を紹介します。

        司法書士

        司法書士は、不動産登記の専門家であり、相続登記を含む様々な登記手続きを代行する資格があります。

        司法書士に依頼することで、複雑な手続きをスムーズに進めることができます。司法書士は、登記の書類作成から法務局への申請まで、全てのプロセスをサポートします。

        相続登記を行うことが決まったけれど、何から始めればいいかわからないといったときは、まず司法書士に相談することをお勧めします。

        弁護士

        相続に関する問題が複雑で法的な争いが予想される場合には、弁護士に依頼することが適しています。

        弁護士は、相続に関する法律の専門家であり、法的なアドバイスや裁判所での代理を行うことができます。

        一方で、登記を業務として行っている弁護士は非常に少ないため、遺産分割協議書作成後は司法書士に業務を引き継ぐことが必要になる場合が多いため注意が必要です。

        また、費用の面からも、通常の相続登記のみを行う場合は司法書士に依頼する方が一般的です。

        相続登記を担当する専門家の選び方

        高評価とビジネスマン

        相続登記を担当する専門家を選ぶ際には、以下のポイントを考慮すると良いでしょう。

        実績と経験

        相続登記の実績が豊富な専門家を選ぶことが重要です。

        過去の依頼内容や実績を確認し、信頼できるかどうかを判断しましょう。

        経験豊富な専門家は、複雑なケースでも適切な対応が可能です。

        いつ登記したかわからない土地や不動産を相続する必要がある場合や、相続人が複雑になる可能性がある場合には過去の事例も参照し、自分が行う相続を任せてよいかを判断しましょう。

        >>当事務所の解決事例はこちらから

        料金

        専門家に依頼する際の料金は重要なポイントです。

        料金は専門家によって異なるため、事前に見積もりを取り、納得のいく料金で依頼できるか確認しましょう。

        料金が安すぎる場合は、サービスの質にも注意が必要です。

        また、相続人の数などによっても料金が異なる場合があるため、相続前に確認をしましょう。

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        コミュニケーション

        相続登記は複雑な手続きが多いため、専門家とのコミュニケーションが円滑に行えるかも重要です。

        相談しやすく、質問に丁寧に答えてくれる専門家を選ぶことで、安心して手続きを任せることができます。

        相続したい土地が遠方になる場合にも、こまめに連絡がとれる環境を用意してくれる専門家に依頼をすることで迅速な相続を行うことができます。

        もし相続登記をしていないなら早めの手続きが必要

        不動産登記権利情報

        相続登記の義務化により過料が科されてしまうことはもちろん、それ以外にも以下のようなデメリットがあります。

        ・相続登記義務化後、お子さんやお孫さんに迷惑をかける

        ・未登記の不動産を売却したり、担保にできなくなる可能性がある

        ・相続人の中に借金を抱えている人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

        相続登記はご自身でも手続きすることが可能です。

          しかし、長期間に相続登記を放置していた可能性がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

          早めに対策をして、安心して相続を行えるようにしておきましょう。

          相続登記やその他相続手続きにお悩みがある・不安に感じている方は、当事務所へご相談ください。無料相談を実施しております。

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          相続登記サポートとは、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へと変更いたします。

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          サポート内容・料金

          ①戸籍・住民票等の取得

          ②固定資産評価証明書・名寄帳の取得

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          ④不動産遺産分割協議書の作成

          ⑤不動産登記申請代理(1申請及び5筆まで)

          不動産の価額

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          要見積もり

          ※1 不動産の数が5筆を超えるときは、1筆につき3,300円の加算となります。
          ※2 登記申請が2以上になるときは、1申請につき33,000円の加算となります。
          ※3 相続人の数が4名を超えるときは、1名につき5,500円の加算となります。
          ※4 遺産分割協議書に不動産以外の記載をご希望の場合は、内容に応じ加算となります。
          ※5 法定相続情報一覧図の作成は22,000円の加算となります。
          ※6 期間加算:ご契約日から完了までに1年を超える場合には、半年ごとに55,000円を加算させていただきます。
          ※7 特殊相続加算:数次相続・代襲相続の場合は22,000円加算させていただきます。
          ※8 特殊相続人加算:相続人が海外在住または外国籍の場合、1人当たり33,000円加算させていただきます。

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          この記事を担当した司法書士
          司法書士法人ふらっと 代表 菊地 裕文
          保有資格代表司法書士
          専門分野家族信託 相続 遺言 生前対策
          経歴司法書士法人ふらっとの代表を務める。大学在学中にに司法書士試験に合格。 平成16年司法書士登録し、成田市にて司法書士事務所を開業 。平成25年司法書士法人ふらっとを設立し、四街道事務所を開設
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